日期:2023-07-06 20:54:53 来源:中新经纬
题:上半年哪座城市卖地最多?
(相关资料图)
作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
受预供地制度、行业信心等因素影响,全国土地市场成交量同比显著下滑。
据克而瑞研究统计,2023年上半年,全国300城经营性土地成交建筑面积为3.5亿平方米,同比下跌29%,创下2010年以来全国土地交易规模新低。同时,受一二线城市成交规模占比增加,以及重点城市供地质量提升影响,上半年土地成交平均楼板价为3562元/平方米,同比上涨约14%。
西安土地成交面积最多
半年以来,土地市场供求双方均展现出一定积极性,地方调控政策持续放宽,“双集中”供地变为“拟供应清单”模式,民企参与拿地比例也有所增加。但上半年大多数城市都没有如期完成拟供应清单。
据克而瑞数据,2023年上半年,土地成交面积最多的城市是西安,成交面积为949万平方米,同比增长9%,其次是石家庄,成交面积633万平方米,同比增46%,杭州以630万平方米位居第三,但同比跌幅高达44%。
上半年卖地揽金超千亿的城市有2个,分别是北京、杭州,成交金额为1022亿元和1004亿元,其中北京成交金额同比微降1%,杭州跌幅则高达33%。
在大多数城市土地出让、成交规模显现下降时,西安的土地出让却在逆势上扬。数据显示,上半年西安成交土地84宗,规划建筑面积约949万平方米,同比上升9%;其中涉宅地块64宗,规划建筑面积803.55万平方米,同比上涨47.5%。
当然,西安土地市场不可避免地出现冷热不均与板块分化状态,除核心区如高新区、长安区优质地块被房企争抢外,其他区域地块均以底价成交,外围如临潼、高陵、鄠邑等区域持续无宅地供应。
7月4日,西安二批次拟供地清单出炉,共计108宗、7045亩,涉及18个区域,供地数量远超一批次。虽然供应规模在持续增长,但西安土拍市场热度预计也将继续回落。
热点城市土地成交下降
上半年,不少土地市场关注度较高的热点城市如杭州、上海、苏州、合肥等城市,土地成交反而出现同比下滑情况。
这些城市在“少而精”的供地策略下,上半年土地成交量同比下降超两成以上。
2023年,供地模式从大规模集中供应恢复到“小步快走”的常态化多频次供地后,杭州涉宅土地成交显现量价齐跌,处6年来低位,成交体量同比下降40.7%,成交金额也同比下降30.6%。
作为全国卖地大户,杭州土地出让金在2019年一度攀至2677亿元,在推行集中供地制度后,2021年土地出让金骤降至1814亿元,2022年超过1900亿元。
上海是少数完成了上半年预供地计划的城市之一,共成交商住办用地27宗,成交建筑面积218万平方米,同比下滑59%,总成交金额达544亿元,同比下滑49%。
当前,房企投资拿地逻辑趋同,核心城市土地拍卖竞争愈加激烈,摇号中签率不断走低,房企不得不广泛参与土拍,进一步推高了摇号难度。
但随着核心城市优质地块应出尽出,后期房企参拍积极性可能会大打折扣,市场热度也将回落。这一点从苏州近期土拍情况可见一斑。
2023年,苏州首轮和第二轮土拍,不论是溢价地块占比还是整体溢价率、环比均有较大增长,土拍溢价率整体优于前两年。随着第三批次供地核心区域供应占比下降,除两宗热点地块以外,均为低溢价或底价成交,土拍成交溢价率仅为2.4%。
我们预计,2023年下半年,土地市场交易规模仍有望边际改善,但全年土地交易规模仍将维持在低位。
从行业长期库存安全角度来看,2023年土地成交同比下降一成左右为安全线。建议房企可重点深耕城市原先盈利空间一般、周转预期尚可的近郊板块。
预计下半年土地溢价率将有所下降,大多数城市的第二、三轮预供地清单临近截止日期,更多素质一般地块进入土地市场,三季度零溢价或低溢价成交土地或将有所增加,与之相应,流拍率也可能会出现上升。(中新经纬APP)
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责任编辑:李惠聪
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